全部商品分类
建筑材料 >
建筑、建材类管材建筑玻璃梯类吊顶材料管道系统建筑装修施工工地施工材料石材石料功能材料其他建筑材料

深圳城市商业综合体遍地开花 同质化易成

发布时间:2014年01月08日 19:23
阅读:()次 信息来源:flyqq215598251

最近的两三年,城市商业综合体已经是房地产行业的最热词。放眼全国,“无处不有综合体”,各地纷纷上马的综合体项目总量有上千个之多。统计显示,2011年至2015年这五年时间,全国20座重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米。

最近的两三年,城市商业综合体已经是房地产行业的最热词。放眼全国,“无处不有综合体”,各地纷纷上马的综合体项目总量有上千个之多。统计显示,2011年至2015年这五年时间,全国20座重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米。

在深圳,据世联地产研究数据统计,未来5年一万平方米以上的商业综合体将达到504万平方米。城市商业综合体“遍地开花”,是否存在过量风险?连日来,记者就有关问题进行了调查。

热点区域综合体密集分布

衡量一个城市商业综合体项目分布是否合理,主要看城市经济发展的成长性,以及城市人口的消费能力等因素。

如果城市综合体过多的话,也会导致出现诸多问题。记者在调查中了解到,在我市的一些中心区域,城市综合体分布密集,一些业内人士担心“消化不良”。

位于福田中心区的卓越intown今年开业后成为不少上班一族解决午餐的去处,但对于在此办公区域经营服饰的商户来说,离生意“旺”起来还有一段距离。

而在不远处,8万平方米商业面积的皇庭IAMALL正在建设中,他们的共同竞争对手包括已营业多年的购物公园、怡景中心城。在寸土寸金的福田中心区1公里范围内,上述4个项目的商业面积都较大。

未来5年内,福田中心区一平方公里将至少供应90万平方米的购物中心。相当于在走路15到20分钟的距离内,就有四到五个万象城扎堆在一起。龙岗区未来购物中心的数量相当可观,在连接市中心的深惠路两侧,五年内就要建设12个综合体。深惠路龙岗段总长度约36公里,按照12个综合体计算,这意味着5年后深惠路两侧平均每3公里就会有一个综合体。

据相关机构统计,未来宝安中心区将有158万平方米商业项目推出,增长率达177%,既包括鸿隆广场这种中低档社区型商业中心,也有海雅缤纷城(资料、团购、论坛)、中粮大悦城(资料、团购、论坛)等中高端城市综合体。

世联地产研究数据统计:未来5年深圳一万平方米以上的商业供应量将达到504万平方米,短期内深圳购物中心将呈现爆炸式增长,到2017年深圳商业中心开发面积存量将达到1081万平方米,比目前翻了一倍。如此巨大的供应量是过去30年深圳商业面积存量的一倍。世联地产认为,短期内深圳商业购物中心的供应面临过剩。

业内预计,随着综合体的迅猛增加,深圳商业中心泛化将成为必然,宝安、龙岗将升级为城市商业的副中心。龙岗中心城、宝安中心区商业规模的爆发式增长,将导致区域内供应短期过剩,各购物中心业绩分化会大幅加剧。

已建成的综合体骤增,商业购物中心的品牌同质化竞争正大幅加剧,购物中心的运营能力将受到全面挑战。据相关统计,深圳购物中心与普通商场的比例从2003年的6%∶94%演变到现在已经达到34%∶66%。目前深圳的多间购物中心,其经营的品牌重叠度高达18%-30%,品牌同质化竞争将大幅加剧。

综合体提升“后发优势”

对于城市商业综合体,业内有一个共识:一个体量很大的城市综合体要生存发展,必须有庞大的消费力,也就意味着,一般情况下,其需位于城市的商业中心或区域性商业中心。因此,过去我市的商业综合体集中在罗湖、福田和南山一带。

近年来,随着特区一体化进程加快,不少原特区外的热点区域,也将有综合体的出现。如龙华、坂田片区人口密集,原来商业配套差,综合体无疑会让周边环境得到较大的提升。坂田街道是深圳市高新技术产业带的重要组成部分,现聚集了华为、新天下等多家国内外知名企业,四季花城、万科城(资料、团购、论坛)、第五园等住宅小区已成为深圳中心区的“后花园”。

目前,这一片区已有常住人口37万人,从业人员30多万人。然而,这里的商业服务业设施规模小,档次很低,人们要进行高质量的购物休闲活动,只有到市中心区去。因此,当有佳兆业、华润置地开发商将在坂田开发商业,建造综合体的消息传开后,这着实让当地居民感到兴奋不已。

目前深圳体量最大的城市商业综合体,将坐落在坂田街道办办公楼旁边。其中,15万平方米综合商业商场、五星酒店、真冰场、3D MX影院等将会进驻。居住在万科城的陈女士说,她原来居住在福田,搬到这里后,感到小区环境较好,但是周边缺乏购物休闲的地方,曾让她一度想搬回市区居住。当听到家附近近年就会有大型综合体的出现,她搬家的念头取消了。

分布不均衡现象凸显

“深圳城市综合体的开发在总量上并不存在特别大的问题,因为过去10年住宅地产开发急速增长,深圳未来几年住宅配套的开发是一种补课式行为,但在结构上存在失衡的可能。如有的片区将建10个综合体,有的只有2个,分布不均衡的现象会凸显。” 综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁称。

宋丁表示,深圳城市综合体的大开发主要集中在城市更新项目上,政府对此类开发有一定的规划,但在开发的模式上主要以开发商主导的模式为主。

他认为,政府一方面要对城市综合体的开发进行基本的规划;同时,为了避免未来同质化现象越来越严重,政府有必要引导开发商导入新的元素,如文化产业等。他指出,城市综合体泛滥的现象,已经在一些城市引起规划部门高度重视。

如今年5月7日,成都市规划局颁发《成都市中心城区大型城市综合体项目规划管理补充规定(试行)》。新规从2012年6月7日起实施。新规对城市综合体的地点、功能、道路配置等作出具体的界定,今后,开发商不能随意修建城市综合体。

同质化易成“致命伤”

就有关问题,记者昨天采访了市零售行业协会和连锁行业协会会长花涛。

“办城市商业综合体,最好的不一定是最高端的。”花涛建议:一个综合体有没有必要建设,要看周边的目标人群有多少。建设好的综合体在经历了“跑马圈地”的起步过程后,也应根据周边客户的需求,重视精细化管理,否则发展会受限,甚至最终落到无法经营下去的境地。

花涛认为,定位对一个大型商业综合体来说,至关重要。美国的不少百货公司十分重视顾客的需求,每一个月都会作消费者定位的调查,以调整在发展中出现的偏差。

定位准,顾客的回头率就会保持在一定的水平。如我市的东门商业圈,定位是青春时尚,价廉物美,多年一直受到年轻人的热捧,以致总是人潮涌涌。可是在我市的一些大型商业综合体,由于没有明确定位,导致商品同质化,目标客户少,生意清淡。

联系咨询电话:13691877097 13510445286 入围深圳建材网